地价计入房产原值要把握好这5个“确认”

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地价计入房产原值要把握好这5个“确认”

地价计入房产原值要把握好这5个“确认”

地价计入房产原值征收房产税一直是税务机关征管的难点，也关系到纳税人的痛点。长期以来，征纳双方因对法规的理解不同，导致争议不断。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，地价计入房产原值征收房产税。

该条还规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税。

因此，仅按宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税是不完全的。实务中，对该政策的理解需把握两个关键点：“宗地容积率”和“地价”。

“宗地容积率”较好理解，一宗地为一个权属单位。对一宗土地有着若干个土地证，如果土地是互相连接的，则仍视为一宗地；对同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗地。容积率指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比。而地价计入房产原值的确认，就是房产税计税依据的重点问题，根据现行税收法规规定，应注意把握以下五点。

一是出租和自用房产地价的确认。纳税人房产有部分出租、部分自用的，应划分出租与自用房屋建筑面积，在按上述原则确定宗地容积率后，根据出租和自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例分别确定地价计入房产原值，再按从租和从价两种计征方式征收房产税。

二是在建和使用房产地价的确认。如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，因在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

三是非应税建筑物所占土地价值扣除的确认。应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等。按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

四是契税计入地价的确认。纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。

五是土地评估价值的确认。近年来，随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值，如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值。

举例说明：

1.宗地容积率高于0.5的情况

例如，乙公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢20层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共22000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本11000万元。那么该公司该如何缴纳该年的房产税呢？（当地房产原值减除比例为30%）

解析:根据政策规定，宗地容积率高于0.5的应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：22000÷30000=0.73，因此，计入房产原值的地价为该宗土地的全部地价款30000万元，乙公司全年应该缴纳的房产税（11000+30000）×（1-30%）×1.2%
=344.4万元。

2.宗地容积率低于0.5的情况

例如，甲公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该 宗土地上建有1幢10层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的车库1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共12000平方米，房屋、车库、简易建筑三项建造成本6000万元。（当地房产原值减除比例为30%）

解析：
根据政策规定，宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：12000÷30000=0.4，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
， 甲公司全年应该缴纳的房产税（6000+24000）×（1-30%）×1.2% =252万元。

根据《江西省地方税务局关于将地价计入房产原值征收房产税政策进一步解释的通知》（赣地税发〔2012〕21号）第二条：“容积率”的具体解释
容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比。一宗地互相连接的，必须将互相连接的土地计算一个容积率；纳税人有多处不相连接土地的，应分别计算容积率，分别确定地价计入房产原值。

第三条　：计入房产原值“地价”的解释

1.对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。<
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2.对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。 若您对此仍有疑问，请联系江西税务12366或主管税务机关。