投资性房地产公允价值复核

企业会计准则及应用指南系列

投资性房地产公允价值复核

编制本底稿的目的是为了用于检查采用公允价值模式计价的投资性房地产，期末公允价值的确定依据是否充分，计量是否准确。

部分工作底稿示例如下：

明细项目

名称

账面数

公允价值复核

备注

面积

期末余额

参考单价

参考单价来源

公允价值

差异

差异原因

与上期计价方法是否一致

合计

对于如何核实参考单价的准确性可能需要利用专家的工作，或者根据企业管理层聘请的专家（评估师）提供的相关依据进行复核和验证，核实参考单价的公允性和准确性，如有差异需要核实原因，必要时进行调整，并关注本期与上期计价方法采用是否一致。

举例：20×2年5月1日，ZDM公司将刚开发建成的一栋写字楼作为投资性房地产，用于出租，并采用公允价值模式进行后续计量。20×2年12月31日，ZDM公司聘请评估师根据可获得的市场信息和相关数据，决定参考本地区同一地段的写字楼活跃市场价格，并考虑所处商图位置、新旧程度、配套设施等因素，对本地区可比写字楼的市场交易价格进行调整，确定该写字楼在20×2年12月31日的公允价值。

值得注意的是，企业选择公允价值模式计量投资性房地产，应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

【某上市公司案例】根据《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》，房地产估价通常采用的估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。其中：同类房地产有较多交易的，应选用比较法。同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。

该房屋、建筑物系上海某公司项下资产，其用途为商业、会所、特种用途（车库），作为经营性用房对外出租，所处区域类似经营性物业市场发育成熟、交易较频繁，转让和租赁案例较多，故采用比较法及收益法进行评估。通过市场调查和分析，从中选取若干与评估对象处于同一供需圈、房屋类型一致的交易实例作为参照，通过对其交易情况、市场状况、区位状况、实物状况和权益状况分别进行比较和处理，计算得出比较价值，并采用算术平均数求得最终评估价值。