说明投资性房地产的主要内容、认定依据、履行内部程序、入账成本、初始计量及后续计量模式，折旧摊销政策及合理性、谨慎性
企业会计准则及应用指南系列
说明投资性房地产的主要内容、认定依据、履行内部程序、入账成本、初始计量及后续计量模式，折旧摊销政策及合理性、谨慎性
主要来源于昆山万源通电子科技股份有限公司北交所IPO项目问询与回复
问询问题
投资性房地产会计处理
说明投资性房地产的主要内容、认定依据、履行内部程序、入账成本、初始计量及后续计量模式，折旧摊销政策及其合理性、谨慎性，与转化前计提标准是否存在差异。
问询回复
1、投资性房地产的主要内容
报告期内，公司根据董事会决议，基于提高资产使用效率的考虑，将暂时
闲置的房产对外投资。报告期内，公司投资性房地产的主要系万源通母公司的 厂房和启源通的厂房和土地。
2022 年末，公司投资性房地产具体情况如下：
2、投资性房地产的认定依据、履行内部程序、入账成本、初始计量及后续
计量模式，与转化前计提标准是否存在差异
2023 年 5 月 26 日，公司第一届董事会第十七次会议审议通过了《关于公司
自用房地产转为投资性房地产的议案》，同意将公司自用房地产转为投资性房地 产,认为公司利用闲置房产对外出租,有利于提升资产效率,能增加公司收益,符合
公司及全体股东的利益。
公司投资性房地产包括自建房产及外购房产，自建房产根据实际出租部分
房产的自建成本减去出租前折旧后的净值进行初始确认，外购房产根据实际出 租部分房产的外购成本减去折旧后的净值进行初始确认，后续按照成本法计量，
按照预计使用年限摊销。
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》第二条和第三条规定，投资
性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出 租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。报
告期内，公司投资性房地产的确认符合规定。
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》第七条规定，投资性房地产
应当按照成本进行初始计量，自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达 到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，外购投资性房地产的成本包括购
买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。发行人的投资性房地产 包括自建房产及外购房产，以自建成本或外购成本减去出租前折旧后的净值进
行投资性房地产初始确认符合准则规定。
公司投资性房地产房屋建筑以年限平均法按 20-30年进行折旧，土地以法定
使用年限进行摊销，与其他固定资产折旧和无形资产摊销的计提保持一致，不
存在重大差异。
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》第十二条规定，企业对投资
性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。公司对投资性房地产按成本模
式进行后续计量的会计政策存在一致性、稳定性。
综上，发行人投资性房地产认定依据、入账成本及初始计量符合《企业会
计准则》的有关要求。公司对投资性房地产按成本模式进行后续计量的会计政
策存在一致性、稳定性。
（二）说明相关资产面积、租金价格（与当地平均价格是否存在较大差异）
与相关收入是否匹配，会计处理是否合规。
1、发行人相关资产面积和租金价格
（1）2022 年度
（2）2021 年度
（3）2020 年度
2、周边租赁市场平均价格
根据公开租赁平台查询昆山巴城周边厂房租赁价格，基本在 0.6 元/平方米/天-1.1 元/平方米/天，按每月 30 天估算，约 18 元/平方米-33 元/平方米。康博电
子前期月单位租金较低主要系其租赁的 4 号厂房 2-4 层层数较高没有电梯，且隔断较多无法安装大型设备。
根据公开租赁平台查询东台经济开发区周边厂房租赁价格，基本在 0.33 元/平方米/天-0.37 元/平方米/天，按每月 30 天估算，约 9.9 元/平方米-11.10 元/平方
米。
综上，发行人相关资产租金价格与当地平均水平不存在较大差异，与其他
业务收入-租金匹配。
3、发行人会计处理合规
《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年）》第四十五条规定：“在租赁期
内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租 赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资
产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法”；在直线法模式下，
对于免租期内的租赁收入或租赁费用，应根据《企业会计准则解释第 1 号》第
三条的相关规定，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直 线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
发行人作为经营租赁出租人，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，
采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入，同时，将投资性房地产折旧/摊销计入其他业务成本，发行人会计处理合规。具体会计处理如下：
借：应收账款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——折旧/摊销
（三）说明相关资产是否发生减值及判断方式，资产未来处理安排；存在
闲置房产的情况下募集资金进行工程建设的合理性。
1、说明相关资产是否发生减值及判断方式，资产未来处理安排
（1）相关资产不会发生减值及判断方式
报告期，发行人投资性房地产均系以采用成本模式进行后续计量的投资性
房地产，对于上述投资性房地产发行人于资产负债表日判断资产是否存在可能 发生减值的迹象，存在减值迹象的，发行人将估计其可收回金额，进行减值测
试。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现 金流量的现值两者之间较高者确定。
2023
年 8 月，厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司接受发行人委托对发 行人投资性房地产进行减值测试，并出具了《昆山万源通电子科技股份有限公
司拟资产减值测试涉及的昆山万源通电子科技股份有限公司和昆山启源通电子 科技有限公司分别持有的投资性房地产资产评估报告》（嘉学评估评报字
（2023）8310065 号）。根据评估报告，评估对象万源通科技持有的投资性房地 产可收回金额为 8,683.04
万元，评估对象启源通电子持有的投资性房地产可收 回金额为 10,481.76 万元。
综上，投资性房地产的可收回金额高于账面价值，发行人投资性房地产不
存在减值迹象。
（3）资产未来处理安排
根据公司规划，万源通母公司厂房由于建成时间较久，更新改造成本较高，闲置部分未来会继续通过对外出租，以提高资产收益率。启源通工厂，由于排污指标限制，只能做干制程工艺，公司目前先将启源通建成厂房对外出租，待条件成熟后，择机启动启源通的建设。
2、存在闲置房产的情况下募集资金进行工程建设的合理性
昆山工厂建设初期为公司的单面板生产中心，后陆续新增了双面板、多层
板产线；由于建成时间较早，产线的自动化水平较低。随着下游电子制造产业 的快速发展，为顺应 PCB 高密度化、高性能化发展趋势，同时提高生产及管理
效率，提高产线的自动化、智能化水平，公司于 2018 年 5 月开始筹划东台工厂 的建设。随着东台工厂的建成投产，万源通母公司的厂房逐渐闲置，公司通过
对外出租，以提高资产收益率。
2019 年，公司筹划启源通的建设，初步规划为公司的研发中心和高密度印
制电路板的生产线，但由于排污指标的限制，启源通只能做下料、裁板、内层
线路、压合、钻孔、外层线路、表面处理、电测等干制程工序。
2022 年，启源通建成后，考虑到宏观经济形势、市场环境的变化，结合公
司目前的客户和技术储备，启源通厂区制程工序的限制，公司决定先进行东台 工厂新能源汽车配套高端印制电路板募投项目建设，待条件成熟后，择机启动
启源通的产线建设，为提升资产收益率，公司先将启源通建成厂房对外出租。
本次募集资金扣除发行费用后，公司将用于新能源汽车配套高端印制电路
板项目，项目总投资 25,570.30 万元，包括工程建设投资 6,749.00 万元，设备投
资 16,866.30 万元。其中，募投项目中的工程建设主要系厂房装修、仓库建设及
生活配套设施建设，不涉及新增生产厂房建设。
综上，发行人募投项目中的工程建设主要系厂房装修及生活配套设施建设，
不涉及新增生产厂房建设，募投项目的工程建设具有合理性。